中國摩天樓熱背后的真正推手?

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　　現在的中國正在興起一場 “摩天大樓熱”

　　一方面，一線城市核心區域地塊資源日益稀缺，大量房企寄望“舊城改造”騰出土地;另一方面，伴隨著產業轉型，一線城市的商業租金已連續5年上漲。

　　在此背景下，中國各大城市再次興起一場向天空突破的競賽。9月17日，天津117大廈第84層混凝土澆筑（詞條“混凝土澆筑”由行業大百科提供）完成，達到416.91米，成為中國北方最高樓。此前稍早，南京、武漢、廣州、上海和深圳等地的天際線也被陸續刷新，如廣州東塔的530米，上海中心大廈的632米、深圳平安金融中心的660米……

　　數據顯示，全球300米以上的超高層建筑目前在建的有125座，其中78座在中國，占比達到62.4%。對于這場“摩天大樓熱”的主導者地方政府而言，增加稅收或是其推動建設的初衷。而主要參與者——成熟的開發商將收獲業內聲望、低廉的土地以及便捷的高額融資。

　　在建高樓多在二、三線城市

　　城市天際線正在不斷被拔高。

　　9月17日，在建的天津117大廈達到416.91米，超越415.2米高的天津廣播電視塔，成為中國北方第一高樓。

　　9月12日，綠地集團邀請多家媒體參觀在建的成都綠地中心，該項目預計2017年完工，468米的高度將助其成為西部第一高樓。

　　6月22日，339米的重慶第一高樓，因直入云霄，當地市民誤把烏云視作濃煙，鬧出一場虛驚。

　　5月20日，南京方面傳出消息，規劃中的魚嘴核心區將樹起兩座超高層建筑，一座600米，一座500米，遠超目前南京最高樓450米的紫峰大廈。

　　隨著城市天際線不斷刷新，關于摩天大樓的高度標準也水漲船高。

　　1985年，高達160米的深圳國貿大廈竣工，成為當時中國最高樓。1995年，384米的地王大廈竣工，成為當時亞洲最高樓。然而，到了2011年，京基100以441.8米取代地王大廈成為深圳新一代地標時，卻僅是國內第五高樓。

　　以前在中國只要超過100米就算超高層，然而根據目前世界超高層建筑學會的新標準規定，300米以上才能列為超高層建筑。“根據這個標準，目前全球有79座超高層建筑，其中25座在中國，占比31.6%;全球在建的有125座，78座在中國，占比62.4%”，世邦魏理仕中國區資產服務部資深董事吳沂城稱。世邦魏理仕的報告顯示，目前超高層建筑主要集中在中國、美國、中東，其中又以中國為首。

　　城市天際線被拔高之時，高層建筑的更迭速度也愈來愈快。在深圳，超越160米的深圳國貿大廈，用了10年，但超越441.8米的京基100，僅用了3年。今年7月14日，尚未竣工的平安金融中心大廈主體高度已達到448.3米，正式超過京基100。該項目預計在2016年竣工，屆時主樓118層，塔尖高度660米。竣工后，將超過上海中心大廈，成為中國第一高樓。

　　在世邦魏理仕策略顧問部董事黃易里看來，超高層建筑多出現在區域中心城市，當這些城市的經濟發展到一定程度后，一方面核心區域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲，另一方面開發商經過多年建設普通高層，積累了大量經驗和資源，這時上馬超高層建筑項目便水到渠成。

　　2014年9月17日，記者在深圳平安金融中心大廈工地看到，該項目所在地——福田中心區已高樓林立，似無空置地塊。吳沂城向記者表示，對于一線城市而言，土地供應不足也是政府規劃建設超高層建筑的原因之一。

　　不過，并不是只有一線城市在建超高層建筑，二線城市的熱情同樣不可小覷，如南京紫峰大廈450米，武漢綠地中心606米，天津117大廈597米，蘇州中南中心729米。

　　在今年某論壇上，吳沂城曾表示，中國在建的78座超高層建筑分布在全國29個城市，一半以上在二、三線城市。

　　地方政府成主要推手

　　對于地方政府而言，建設高樓雖有政績因素的考量，但又不止于此。多位業內人士表示，這更像是一場政府放長線釣大魚的好戲。

　　黃易里表示，為了吸引優質開發商前來建設超高層建筑，當地政府往往會在出讓土地的價格上讓步，這意味著土地出讓金并不是政府的目標，或許稅收、區域形象和招商引資等其他因素才是。

　　黃易里估算稱，如果建設100米高的建筑，建筑面積一般在5萬平方米左右;如果建設300米高的建筑，建筑面積至少將達到15萬~20萬平方米。

　　在她看來，建設超高層建筑，一方面提升了核心區域的土地使用率，增加了納稅企業數量;另一方面，地區的區域形象得到大幅提升，更有利于吸引優質企業將總部遷移至該地，這些都將給當地政府帶來豐厚的稅收。

　　在業內人士看來，中國近年的高樓熱，離不開地方政府、開發商和租賃客戶三方基于自身需求的推動。不過，黃易里認為，地方政府始終是主導因素，建設超高層建筑多由地方政府的城市規劃所決定，往往在出讓土地時就已規定好最低建設高度。

　　除此之外，超高層建筑還將直接拉抬當地招商引資的金額，給一些城市直接帶來至少30億元~50億元的投資，黃易里保守估計道。

　　但是，能否順利收獲豐厚的稅收，還與當地的產業狀況、經濟發展程度相關。吳沂城曾表示，目前超過六成的超高層建筑集中在二、三線城市，比如重慶、南寧等地，而當地已出現供過于求的問題，超高層建筑的出租率堪憂。

　　樓高租金不見得高

　　超高層建筑帶給開發商的，不一定是高額租金。

　　對于多數參與進來的開發商而言，預期收益是推動其建設超高層建筑的動力。

　　因為整體來看，建筑的樓層越高，租金越高。世邦魏理仕報告顯示，超高層寫字樓在第一輪租金調整結束之后，會比周邊甲級寫字樓獲取更高的租金，溢價一般在10%~40%。

　　吳沂城表示，高度并非影響租金漲落的核心要素。他舉例道，雖然北京、廣州是最高的建筑租金最貴，但是上海、深圳等地就不是。在他看來，影響租金的關鍵因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、開發商和物業的品牌、高層建筑的管理服務。

　　不同性質的企業對建筑功能有不同需求。以占甲級寫字樓市場主力客戶——金融企業所需服務為例，直接負責運營高層建筑的廣州國際金融中心項目招商總監石堅濤曾表示，以前銀行辦公室不需要配備金庫，但現在辦公室也一定要配備，而且金庫的承重甚至達到2噸，所以需要不斷更新硬件服務。

　　9月17日，記者來到羅湖中心地帶，曾經的深圳地標建筑地王大廈、京基100相去不遠，地王大廈內部購物空間不足，裝飾雖然豪華但略顯老舊。與福田中心區金融、貿易等企業扎堆的濃厚商務氛圍相比，地王大廈和京基100周邊似乎更有生活氣息。

　　吳沂城告訴記者，目前地王大廈的租金偏低，月租金在每平方米120元~150元之間，京基100的月租金為每平方米200元左右。而從未成為深圳最高樓的嘉里建設廣場平均月租金為每平方米380元，最高要價甚至達到每平方米400元。

　　高額租金是由供需情況決定的。一線城市有限的甲級寫字樓市場供應，以及不斷增加的第三產業企業數量，推動了近年租金不斷上漲。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅就曾表示，2014年深圳甲級寫字樓的租金將同比上升8%~10%。

　　超高建筑回報期較長

　　開發商建設超高層建筑的收益，要從兩方面考慮：產出和投入。在黃易里看來，雖然建筑高度不一定能帶來高租金回報，但是往往帶來更低廉的土地以及更便捷的高額融資。

　　黃易里表示，建設超高層建筑的風險并不一定會大于普通建筑，關鍵在于拿地成本和融資能力。一方面，能夠建設超高層建筑的開發商，往往會從政府手中獲得較為低廉的土地;另一方面，開發商的啟動資金達到投資額的35%就可撬動項目，在建設后期，因為超高層建筑的估值高，開發商還可通過抵押等方式獲得便利的高額融資，利用滾動開發提供現金流。

　　以建設武漢綠地中心、大連綠地中心等超高層建筑的綠地集團為例。據報道，2009年，南昌市政府、濟南市政府都曾為吸引綠地集團在當地建設超高層，捆綁低價住宅用地。此外，有綠地項目之地便有眾多銀行組成的銀行團身影。在業內人士看來，正是綠地的超高層建筑，使得其拿地成本低、融資能力強。

　　不過，風險低只是對相對成熟開發商而言，超高層建筑的回報周期一般較長。世邦魏理仕資深董事林天春曾表示，對于超高層建筑的開發商而言，回報期基本在10年左右，如果市場處于供大于求狀況，開發商還需深耕品牌，周期將進一步拉長。

　　不同的企業對回報期有不同要求。黃易里表示，一般而言，資金充沛的開發商多選擇長期持有物業，通過租賃及增值來實現投資回報，反之，則多選擇持有部分核心物業，而通過銷售快速收回投資，縮短回報周期。對于自持的資產部分，據高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋介紹，有多種運營模式，既可自己組建物業經營，又可委托管理，也可引入專業管理團隊合作經營。【完】