住建部長的新試卷:房地產(chǎn)市場的變局和調(diào)控轉(zhuǎn)型

　　蘇州、南寧、呼和浩特、濟(jì)南……無論是明文宣布，還是暗地醞釀，曾經(jīng)作為樓市調(diào)控狠招的限購政策正在多地被“解鎖”。與此同時，狂奔了十?dāng)?shù)年的中國房價也出現(xiàn)拐點(diǎn)，步入了微妙的十字路口。

　　市場變換，方向何在。住建部在做什么?它的當(dāng)家人又在思考什么?一時間成了市場最關(guān)注的話題。

　　“沒開過什么會，上任以來一直在外密集調(diào)研。”一位住建部人士向上證報記者道出了住建部部長陳政高的最新動向，短短幾個月間，他的足跡已經(jīng)遍布安徽、貴州、四川和湖南數(shù)省。

　　面對紛繁復(fù)雜的調(diào)控局面，實(shí)地調(diào)研或許是觸摸真相的最好途徑。行走之中，房地產(chǎn)調(diào)控，這張當(dāng)今中國最難的試卷開始重新進(jìn)行解答。

　　6月末，“中國最難當(dāng)?shù)牟块L”易人。

　　在擔(dān)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長6年之后，滿頭白發(fā)、年屆65歲的姜偉新離任。遼寧省省長陳政高接任這個中國關(guān)注度最高，同時也是處于“火山口”的部長之位。

　　在人事調(diào)整之際，中國樓市也在轉(zhuǎn)向。

　　曾讓姜偉新“熬白了頭發(fā)”的房價飆漲問題，如今卻變成了“防漲又要防跌”的新難題。近幾個月來，市場不斷傳出房價下降、限購松動的消息。昨日蘇州確認(rèn)取消樓市限購，無論本地人、外地人均可直接在蘇州購買90平方米以上房屋。至此，全國已經(jīng)有29個城市放松或取消樓市限購政策。

　　變化已經(jīng)到來，平衡好“市場與政府之關(guān)系”或是陳政高今后一段時間的重要抓手，他的答卷歷程也將就此開啟。

　　新官上任低調(diào)調(diào)研

　　“沒開過什么會，也還沒有機(jī)會和陳部長有什么接觸。”一位住建部人士說。從上任以來，陳政高一直在外調(diào)研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影

　　任職住建部，陳政高異常低調(diào)。此前在遼寧省長職位上被下屬稱為幽默善言的陳政高似乎從人們眼前消失了。

　　“沒開過什么會，也還沒有機(jī)會和陳部長有什么接觸。”一位住建部人士說。實(shí)際上，盡管陳政高早在今年4月29日就被中組部任命為住建部黨組書記兼副部長，但是從上任以來，陳政高一直在外密集調(diào)研，包括安徽、貴州、四川和湖南四省都留下了他的身影。

　　據(jù)透露，陳政高于5月25-28日在安徽調(diào)研時，選取的對象是蚌埠、合肥的棚戶區(qū)改造和安置房建設(shè)工程;6月9-10日的貴州之行，調(diào)研選取的又是遵義鐵合金廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目;6月18日在四川調(diào)研時，選取的還是成都市內(nèi)燃機(jī)總廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目;此后到湖南，在長沙、株洲、湘潭調(diào)研的全是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　“陳政高選擇上述四地進(jìn)行調(diào)研，是希望從這四地的棚戶區(qū)改造中汲取經(jīng)驗(yàn)。”上述住建部人士表示。

　　這與記者在遼寧實(shí)地采訪獲得的信息頗為一致。“陳政高在遼寧沈陽主政期間，曾大力開展棚戶區(qū)和工礦采空區(qū)住房改造，在這方面他絕對有經(jīng)驗(yàn)，他也最清楚棚改的難度，多地調(diào)研才能醞釀大動作。”一位沈陽當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者。

　　而在住建部政策研究中心原副主任王玨林看來，盡管棚改在遼寧取得了成功，但要想將其經(jīng)驗(yàn)推廣至全國，仍有很多細(xì)節(jié)需要落實(shí)。“如今陳政高部長四處調(diào)研了解情況，很可能是想在棚改方面謀求大的突破。”

　　這些猜測都在7月11日的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上得到了證實(shí)。會議明確了下階段工作重點(diǎn)，推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)。同時，陳政高在會上對房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫存;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

　　梳理陳政高任職以來的一系列動作，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個特點(diǎn)：其目前的關(guān)注重點(diǎn)并非“樓市調(diào)控”，而是棚戶區(qū)改造。而這或許是其執(zhí)掌住建部后一段時期的工作重心所在。

　　對此，王玨林也給出了自己的分析：“住建部是國務(wù)院下屬的執(zhí)行部門，由于國務(wù)院加大了對棚戶區(qū)改造的投入力度，住建部的工作重心必然會移向這里。并且，由于國務(wù)院的重視，今年起投入到棚戶區(qū)改造的錢增多了，住建部要把這個錢用好，怎么用才能保證合理、用了之后怎么監(jiān)管到位等工作，就顯得尤為重要。”

　　顯然，這項(xiàng)工作并不容易。數(shù)據(jù)顯示，從2008至2013年，住建部已開工建設(shè)的4000多萬套保障性住房中，有1500余萬套是來自棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。此外，全國還有1400多萬戶棚戶需要進(jìn)行改造，大多位于中西部地區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。

　　曾經(jīng)的高分答卷

　　從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬平方米的棚戶區(qū)，由此速度推算，全市棚戶區(qū)改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時間就將撫順市五分之一的人口送進(jìn)了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年

　　陳政高被坊間稱為“棚改大將”。其在任職沈陽的近8年時間中，參與并主持了全國最早的棚改實(shí)驗(yàn)，成績斐然。而今，這些都將是寶貴的經(jīng)驗(yàn)。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和聯(lián)合國人居署聯(lián)合發(fā)布的《中國遼寧棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)研究報告》認(rèn)為，遼寧模式具有多重借鑒價值。“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，多方參與”是解決低收入居民住房問題的較好形式。

　　在遼寧省遼陽市太子河區(qū)鐵西糧庫附近，孫大爺對陳政高的調(diào)研仍然記憶猶新，“當(dāng)時人很多，也有人攔著，沒能湊過去問問陳省長。”靠著低矮破舊的墻體，孫大爺向上證報記者仔細(xì)描述著當(dāng)時的場景。

　　“那好像是陳省長在遼寧的最后一次調(diào)研，在我們棚戶區(qū)視察了好久。”順著孫大爺指的方向，記者看到了塵土飛揚(yáng)的小土路和散布在道邊的破舊平房小院。如果算上父輩，孫大爺一家已經(jīng)在這里生活了80多年。一草一木，孫大爺都熟悉無比。“住樓房興許還不習(xí)慣，如果平房整治好了，住著也挺好的。”望著棚戶區(qū)和遠(yuǎn)去的小土路，孫大爺透出些許留戀。

　　盡管對居住了多年的熟悉環(huán)境有些不舍，對于棚戶區(qū)改造，孫大爺仍然充滿期待。“棚改是好事，一輩子可能就一次，甚至幾輩子可能就這一次，誰不想住得更好些呢?”

　　遼寧省社科院的實(shí)地調(diào)研顯示，在撫順、阜新、遼陽等地棚戶區(qū)改造后，絕大多數(shù)人都非常贊成棚改。作為土生土長的遼陽人，現(xiàn)任遼寧省社科院社會學(xué)研究所所長的王磊談起棚改也是非常感慨。“棚改操作起來沒那么簡單，難度非常之大。從目前來看，遼寧做得很好。”

　　群眾的歡迎給了棚改巨大的動力。以撫順棚改為例，從1987年到2004年的18年期間，撫順市只改造了84萬平方米的棚戶區(qū)，由此速度推算，全市棚戶區(qū)改造完成至少得80年。而在陳政高主抓棚改工作后，僅4年時間就將撫順市五分之一的人口送進(jìn)了新樓，按此速度，撫順的棚改至少提速70年。

　　“不同的棚戶區(qū)，有不同產(chǎn)生背景，但就全國來看特別是東北區(qū)域來看，棚戶區(qū)的形成與中國的工業(yè)發(fā)展，特別是老工業(yè)基地的發(fā)展密切相關(guān)，堪稱一個縮影，都有相似的狀況。”王磊分析認(rèn)為，從某種意義上來講，這意味著遼寧棚改的眾多經(jīng)驗(yàn)將有推廣的可能。不僅如此，伴隨著全國棚改工作推進(jìn)，整個市場都將擁有更強(qiáng)的發(fā)展動力。

　　這不禁讓人想起了陳政高在遼寧全省棚戶區(qū)改造工作座談會上的講話，他指出，“棚戶區(qū)改造不僅是一項(xiàng)重大的民生工程，也是穩(wěn)增長、拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，更是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的具體體現(xiàn)，意義非常重大。有這些年創(chuàng)造和積累的棚改經(jīng)驗(yàn)，我們一定能夠打好這場棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)，讓改革發(fā)展的成果惠及廣大百姓。”

　　改革中的平衡之術(shù)

　　“雙向調(diào)控”需要更高的施政能力，在發(fā)揮市場作用的同時，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場的關(guān)系，是擺在陳政高面前的新試卷

　　國家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-6月份，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%。房地產(chǎn)景氣指數(shù)回落，投資增速也是節(jié)節(jié)回落。

　　誰也不曾想到，讓前任部長姜偉新頭痛不已的房價狂飆問題，如今卻變成了“防漲更要防跌”的新難題。讓樓市保持平穩(wěn)運(yùn)行，對陳政高來說，或許更加不容易。

　　不過，陳政高并沒有回避，更沒有采用“一刀切”的做法，而是將監(jiān)管下放給地方，讓各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策。

　　于是，“限購松動”成了最近一段時間最熱門的新聞。據(jù)最新報道，昨日蘇州正式確認(rèn)取消樓市限購，無論本地人、外地人均可直接在蘇州購買90平方米以上房屋。至此，全國已經(jīng)有29個城市放松或取消樓市限購政策。

　　但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面退出。如何平衡棚戶區(qū)改造和商品房供應(yīng)?如何平衡樓市調(diào)控中政府與市場之間的關(guān)系?這些問題都需要陳政高來解答。

　　在陳政高此前主政的遼寧，部分新城房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)量過大的隱憂。以恒 大為例，其于2006年強(qiáng)勢登陸沈陽，在短短的8年當(dāng)中，已經(jīng)在沈陽開發(fā)了包括恒 大綠洲、恒 大城等8大精品項(xiàng)目，并在遼寧省內(nèi)的撫順、遼陽、鞍山、本溪、營口、盤錦、葫蘆島等三線城市迅速擴(kuò)張，目前在遼寧的在售項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到18個。

　　但是，其實(shí)際銷量并不樂觀，記者在采訪中了解到，坐落于遼陽河?xùn)|新城的恒 大綠洲項(xiàng)目盡管建得很好，但由于本地需求不足，樓盤人氣有些冷清。

　　“‘雙向調(diào)控’需要更高的施政能力，在發(fā)揮市場作用的同時，政府要有所為有所不為。如何平衡和定位政府和市場之間的關(guān)系，是擺在陳政高面前的新試卷。”資深業(yè)內(nèi)人士對記者表示。

　　所謂“雙向調(diào)控”，既可以理解為分類調(diào)控，同時也可以理解為“托底蓋帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房為市場“托底”，同時為因過度投機(jī)導(dǎo)致的房價過快上漲而“蓋帽”。

　　在上述業(yè)內(nèi)人士看來，以前是“政策很復(fù)雜，市場很簡單”，現(xiàn)在是“政策很簡單，市場很復(fù)雜”。市場動，政府之手不動，棚戶區(qū)改造，政府之手主動，這一明顯的變化凸顯著新一屆政府對“市場與政府的關(guān)系”的更高定位和執(zhí)政理念的改變。

　　動與不動，折射出了房地產(chǎn)市場的變局和調(diào)控轉(zhuǎn)型。當(dāng)然這是一道“老而新”的考題，對住建部“新帥”陳政高而言更是如此。【完】