商業地產的十三大趨勢

　　【10】奧特萊斯成為熱點，但已泡沫化

　　2002年底，燕莎集團在北京東四環開始經營中國第一家奧特萊斯，從那時開始到現在，中國已經有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

　　從整體來看，運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業。這個行業最需要的是聲望、信譽和管理經驗。因此，對于一個行業新進入者來說，要想短期內掌握到如此多的資源的難度非常大。關鍵指標在于：1、擁有成規模數量的品牌供應商渠道;2、快速周轉速度;3、基礎客源數量;4、進貨談判的溢價能力;5、基礎物業條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業制勝的法寶。

　　【11】百貨業轉型，從聯營轉型為自營

　　在中國零售業，自有品牌的發展尚處在起步階段。根據一項針對國內65家主要超市、超大型商場(涵蓋內外資，占總市場份額的25%)的專題調研，有60%的企業提供自有品牌產品，但一般自有品牌產品在總銷售額中的占比不會超過5%。

　　在美國超市零售業，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價格優勢。

　　因此，發展自有品牌，從“零售商”轉型“零售制造商”，這個才是百貨業轉型的根本方向。由聯營轉變為自營，對企業的經營能力提出了更高的要求。在聯營模式下，百貨企業的管理重點是商場運營，而在自營模式下，百貨企業要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場推廣、品牌建設的重任。

　　【12】超市業外延式擴張放緩，迎來關店潮、并購潮和觸網熱潮

　　總體來看，超市業在一、二線城市出現飽和，三、四線城市逐步成為主戰場。

　　雖然超市行業經營成本越來越高，但由于終端消費者對價格敏感度較高，超市難以通過提價來轉嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業還需要在信息化、供應鏈方面進一步改善。通過減少采購環節、有效利用資金、建立高效節能的物流配送網絡、搭建先進的信息系統、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。

　　【13】專業市場類項目進入險惡時代

　　專業市場這類業態經過10多年的發展，這類業態已經遍地開花。應該說這個對于外行來說，看似藍海的商業模式，只有走近之后，才知道其中的險惡。總體來看，當前要想再涉足這個行業領域，不得不面對下面四個重大挑戰。

　　1、資金壁壘。小規模的集貿市場時代已經過去，發展到當前產業更為集中的物流商貿城時代，開發商必須具備充沛的資金。

　　2、土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業態發展的關鍵困難。進入城鎮化發展的2.0時代，各地城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發展框架后，在原先的新城、開發區等各類新區已有的土地上進行精雕細琢，在切碎的小地塊進行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿城的方式大規模圈地，再分期開發，做好一個再做一個，這樣的模式已越來越困難。

　　3、行業商戶資源瓶頸。物流商貿的根本還是商貿業資源，對于普通城市而言，各個行業的商貿資源有限。除非在傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿資源會相對集中。如若一個城市已有穩定的商貿經營場所，若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數年內都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統商貿市場的搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。

　　4、如何應對電子商務購物交易模式的沖擊?物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯網行業的沖擊，傳統商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產和消費，如若這類互聯網效應在某一地區對某一品類形成了成規模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。【完】

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