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當然他這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。
審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。他就一筆帶過了。
后面還有的就是消防和人防的專項審查， 人防的好說。交錢了事!
消防的最好耐心點做好前期鋪墊工作 后期竣工驗收還要用到他們!!
來重頭戲了。前面三證到手，需要辦理【施工許可證】了!
先說施工圖審查和節(jié)能審查!
在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。
節(jié)能審查
在他的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。國內(nèi)現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，他就好這一口，你管得著啊。
說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥（詞條“干燥”由行業(yè)大百科提供），而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。(他說明，他這不是地域歧視啊，他這完全是就事論事。)但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。
現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。他個人無言以對。
恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。
現(xiàn)在開始說施工圖審查。
施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于國內(nèi)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎?他看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正他個人不知道。
施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
為了這個破證，跑死、喝死、麻煩死!都是正常的。。
上面兩項搞好了，
接著來余泥、噪音、夜間施工許可。。。
余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。他知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。
余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。
余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本地一部泥頭車，從工地一直撒到外環(huán)線，結(jié)果被罰了2萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。
噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年他剛剛進入這個行業(yè)時候，他*，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此他個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工?那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。
二三線城市的先進三個代表，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊?結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，他相信這里也會有人看過他這一段之后，狠狠的嘲笑他，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎?他這里沒有啊，他這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督
他為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，他隨便這么一想，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交房。這得寫死他啊。為什么他會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢?累死人不償命啊。。
質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，他跟各位說老實話，他分不清楚。在他看來，質(zhì)量問題都是安全問題。他就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如他打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題?他反正說不清楚。總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在他看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。
在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，他說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白?
不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。他要是局長他也不肯放。嘿嘿
施工招投標、監(jiān)理報建
還是沒寫到施工許可證，寫死他了，啊啊啊他為什么會想到寫這個題材?他現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。
首先，他必須說明，按照國內(nèi)現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司(無國有經(jīng)濟成分)，其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是在管理上嚴重違反行政許可法的地方。他個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢?去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。
在必須要做施工招投標的時候，他必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。他在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在親見，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。他這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。他個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。
監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，他不多說了。
監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。
監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在他個人的經(jīng)驗里面，他從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在他個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，他沒見過幾個政府官員能看得懂的。
施工許可證
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