正在召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)，目前是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
昨天召開(kāi)的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議上，李克強(qiáng)總理作了政府工作報(bào)告。
筆者對(duì)報(bào)告進(jìn)行了仔細(xì)研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，同時(shí)進(jìn)行一些解讀。
筆者認(rèn)為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細(xì)的研讀這些內(nèi)容都是應(yīng)該的。
這些內(nèi)容告訴你，過(guò)去幾年波瀾壯闊的房地產(chǎn)行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導(dǎo)。
這些內(nèi)容還告訴你，2018乃至之后的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎么發(fā)展，機(jī)會(huì)在哪些地方。
真的讀懂了這些政策，你就不會(huì)踏錯(cuò)周期、不會(huì)選錯(cuò)方向，而且能抓住紅利……
下面筆者來(lái)解讀這些內(nèi)容，包括9大機(jī)遇和3個(gè)警告(藍(lán)字為報(bào)告原文，黑字為解讀)。
城鎮(zhèn)化至少還有10年紅利
從無(wú)到有、從有到好
2個(gè)階段都蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)
“五年來(lái)……城鎮(zhèn)化率從52.6%提高到58.5%， 8000多萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民。”
“提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。今年再進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。優(yōu)先發(fā)展公共交通，健全菜市場(chǎng)、停車場(chǎng)等便民服務(wù)設(shè)施。有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊等建設(shè)。”
解讀：
筆者認(rèn)為，過(guò)去20年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最大的動(dòng)力，就是城鎮(zhèn)化。
根據(jù)別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%的時(shí)候，發(fā)展會(huì)放緩。而根據(jù)目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化速度，至少還有10年機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)化過(guò)程中的地產(chǎn)紅利主要來(lái)自3個(gè)方面：
1、從無(wú)到有：農(nóng)村人口進(jìn)城，產(chǎn)生新的需求紅利。
比如今年進(jìn)城1300萬(wàn)人，都需要住房子，也有相應(yīng)的商業(yè)、辦公需求。
2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。
在購(gòu)買第一套房幾年以后，這些進(jìn)城的人，個(gè)人會(huì)產(chǎn)生改善需求。而政府主導(dǎo)的城中村、老舊小區(qū)改造，又會(huì)產(chǎn)生集中的改善需求。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)形成新的資源聚集，產(chǎn)生土地、房屋溢價(jià)紅利。
一個(gè)區(qū)域，之前什么都沒(méi)有，土地就會(huì)很便宜。如果你在那時(shí)候買了土地，等到區(qū)域的商業(yè)、交通、教育等配套資源都有了的時(shí)候，就可以獲取溢價(jià)紅利。
限購(gòu)政策下，城市競(jìng)爭(zhēng)力決定人口紅利
“絕大多數(shù)城市放寬落戶限制。”
解讀：
大家應(yīng)該都和筆者有同樣的發(fā)現(xiàn)，那就是2017、2018，眾多的城市開(kāi)始了“搶人大戰(zhàn)”。為什么呢?因?yàn)槌鞘幸l(fā)展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個(gè)個(gè)人手里：
一個(gè)億萬(wàn)富翁住在哪里，就會(huì)重點(diǎn)投資哪里;
一個(gè)有專利的人在哪個(gè)城市創(chuàng)業(yè)，專利產(chǎn)生的紅利就會(huì)歸屬那個(gè)城市。
“房住不炒”成為基本原則后，一個(gè)城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來(lái)增加，這樣一來(lái)，誰(shuí)搶到人就搶到了需求。
所以，限購(gòu)城市的樓市未來(lái)如何，就看該城市對(duì)人才的吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力如何。
小微企業(yè)持續(xù)增加
利好政策不斷推出
聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等仍有機(jī)會(huì)
“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新蓬勃發(fā)展，日均新設(shè)企業(yè)由5千多戶增加到1萬(wàn)6千多戶。”
“深入開(kāi)展大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，實(shí)施普惠性支持政策，完善孵化體系。各類市場(chǎng)主體達(dá)到9800多萬(wàn)戶，五年增加70%以上。”
“提高小規(guī)模納稅人年銷售額標(biāo)準(zhǔn)。大幅擴(kuò)展享受減半征收所得稅優(yōu)惠政策的小微企業(yè)范圍。”
解讀：
從這些數(shù)字和政策來(lái)看，小微企業(yè)還將繼續(xù)被扶持，還將持續(xù)增加。而對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的寫字樓已經(jīng)不適用了，所以聯(lián)合辦公、創(chuàng)業(yè)公寓等新業(yè)態(tài)，未來(lái)仍將大有可為。
城市圈紅利持續(xù)增加
三大都市圈還將有大發(fā)展
“高速鐵路運(yùn)營(yíng)里程從9000多公里增加到2萬(wàn)5千公里、占世界三分之二，高速公路里程從9.6萬(wàn)公里增加到13.6萬(wàn)公里，新建改建農(nóng)村公路127萬(wàn)公里，新建民航機(jī)場(chǎng)46個(gè)……” “實(shí)施重點(diǎn)城市群規(guī)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。”
“以疏解北京非首都功能為重點(diǎn)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為引領(lǐng)推進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展。出臺(tái)實(shí)施粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，全面推進(jìn)內(nèi)地同香港、澳門互利合作。制定西部大開(kāi)發(fā)新的指導(dǎo)意見(jiàn)，落實(shí)東北等老工業(yè)基地振興舉措，繼續(xù)推動(dòng)中部地區(qū)崛起，支持東部地區(qū)率先發(fā)展。促進(jìn)資源型地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。”
解讀：
因?yàn)橐欢�限購(gòu)等等，2016、2017年增長(zhǎng)最快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲(chǔ)備的房企。而隨著交通越來(lái)越方便，城市圈的紅利，此后還將持續(xù)增長(zhǎng)。
從政府工作報(bào)告來(lái)看，京津冀、上海領(lǐng)銜的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、廣州深圳領(lǐng)銜的粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點(diǎn)：
1、交通距離不重要，交通時(shí)間才重要
舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個(gè)地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個(gè)地方更好。為什么呢?
30公里的軌道交通，時(shí)間是固定的可控的。
而20公里外的那個(gè)區(qū)域，如果區(qū)域發(fā)展不旺，雖然開(kāi)車來(lái)往交通方便，房?jī)r(jià)也上不去;如果區(qū)域旺起來(lái)，則又會(huì)堵車，交通時(shí)間增加，房?jī)r(jià)還是上不去。
2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)可能翻倍
根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗(yàn)，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。
3、長(zhǎng)線操作更有把握紅利更多
城市圈內(nèi)，很多區(qū)域配套不完善，做城市運(yùn)營(yíng)、小鎮(zhèn)建設(shè)可以完善相關(guān)設(shè)施，雖然前期投入比較多，時(shí)間比較長(zhǎng)，但后期也可以獲得所有紅利。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看，養(yǎng)老地產(chǎn)大有前途
“人均預(yù)期壽命達(dá)到76.7歲。”
解讀：
長(zhǎng)期來(lái)看，筆者非常看好養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利來(lái)自2個(gè)方面：
人均壽命延長(zhǎng)，養(yǎng)老時(shí)間延長(zhǎng)。
目前50歲、60歲，即將進(jìn)入老年的群體，和以前精打細(xì)算的一代老人，有完全不同的消費(fèi)習(xí)慣和邏輯，只要能滿足他們需求，他們?cè)敢獬龈邇r(jià)養(yǎng)老。
而養(yǎng)老地產(chǎn)的難度主要在2個(gè)方面：
國(guó)家還沒(méi)有出臺(tái)比較全面的扶持政策，比如拿地方面沒(méi)有特別優(yōu)惠。
我國(guó)高素質(zhì)的人才對(duì)所謂“伺候人”的職業(yè)，許多時(shí)候并不能發(fā)自內(nèi)心的接受。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是選對(duì)產(chǎn)業(yè)
先產(chǎn)業(yè)后地產(chǎn)
“加快制造強(qiáng)國(guó)建設(shè)。推動(dòng)集成電路、第五代移動(dòng)通信、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、新能源汽車、新材料等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)施重大短板裝備專項(xiàng)工程，發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，創(chuàng)建‘中國(guó)制造2025’示范區(qū)。”
“擴(kuò)大物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地稅收優(yōu)惠范圍。繼續(xù)實(shí)施企業(yè)重組土地增值稅、契稅等到期優(yōu)惠政策。”
“加快新舊發(fā)展動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換。深入開(kāi)展‘互聯(lián)網(wǎng)+’行動(dòng)，實(shí)行包容審慎監(jiān)管，推動(dòng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深刻重塑。實(shí)施‘中國(guó)制造2025’，推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)基、智能制造、綠色制造等重大工程，先進(jìn)制造業(yè)加快發(fā)展。”
解讀：
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)大機(jī)會(huì)，這是共識(shí)。
但是，像過(guò)去那樣，只是修一個(gè)廠房的殼子，然后再招商，是不行的。
你做哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就要精通這個(gè)行業(yè)，并且擁有這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源。
要獲得產(chǎn)業(yè)資源，有3種辦法：
合作成立企業(yè)。比如協(xié)信和啟迪合作成立啟迪協(xié)信。
收購(gòu)產(chǎn)業(yè)企業(yè)。比如萬(wàn)科收購(gòu)普洛斯。
合作分紅。比如有房企找有產(chǎn)業(yè)資源的協(xié)會(huì)、企業(yè)等合作，利潤(rùn)分成。
從上面的政府工作報(bào)告來(lái)看，集成電路、第五代移動(dòng)通信、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、新能源汽車、新材料、物流、智能制造等等，都是好的產(chǎn)業(yè)。
存量市場(chǎng)將持續(xù)火爆
“居住證制度全面實(shí)施，城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)向常住人口覆蓋。城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性顯著增強(qiáng)。”
“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。”
解讀：
之前租賃市場(chǎng)沒(méi)有成為主流市場(chǎng)，就是因?yàn)樽夥繜o(wú)法享受一些公共服務(wù)，比如子女進(jìn)入公立學(xué)校等會(huì)受影響。
“租購(gòu)并舉”之后，租房也可以享受公共服務(wù)，租房也就成為主流市場(chǎng)。
在存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)主要在2個(gè)方面：
1、金融能力。
存量需要長(zhǎng)時(shí)間占用資金，借的錢是否便宜，內(nèi)部能否滾動(dòng)起來(lái)，都是決定性的因素。后期能否變現(xiàn)，更是決定項(xiàng)目成敗。
2、運(yùn)營(yíng)能力。
資產(chǎn)金融化，特別是通過(guò)REITs等變現(xiàn)，一個(gè)關(guān)鍵前提是，項(xiàng)目要贏利。然后通過(guò)發(fā)行金融產(chǎn)品把未來(lái)20年的收入一次變現(xiàn)。
但是如果項(xiàng)目不能贏利，或者贏利很少，發(fā)行金融產(chǎn)品將遭遇巨大困難。
代建大有前途，剛需也有市場(chǎng)
“更好解決群眾住房問(wèn)題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍。
解讀：
棚改、公租房，不管如何實(shí)現(xiàn)，對(duì)于房企都有機(jī)會(huì)。
實(shí)物型棚改，直接分房子，那么房企就可以和政府合作，獲得代建的機(jī)會(huì)。
貨幣型棚改，直接發(fā)錢，那么棚改對(duì)象就要買房，剛需房就有了市場(chǎng)。
農(nóng)村土地、現(xiàn)有耕地
都存在被進(jìn)一步利用的可能性
“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革。改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡管理辦法，建立新增耕地指標(biāo)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑機(jī)制……”
解讀：
農(nóng)村宅基地上修商品房來(lái)賣可能性不大，但未來(lái)修房子來(lái)租還是有可能的，部分區(qū)域已經(jīng)試點(diǎn)在集體土地上修租賃房了。
耕地總面積的紅線沒(méi)有后退，但是可以“調(diào)劑”。也許經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些耕地，是可以通過(guò)置換調(diào)劑，用來(lái)修房子的。
當(dāng)然，筆者從這份政報(bào)告里看到的，不僅僅是機(jī)會(huì)，還有警告……具體來(lái)說(shuō)，有以下3個(gè)警告：
不要指望貨幣會(huì)“大水漫灌”
貨幣“因企施策”了
“我們保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持不搞‘大水漫灌’式強(qiáng)刺激……確立區(qū)間調(diào)控的思路和方式，加強(qiáng)定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控。明確強(qiáng)調(diào)只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，就業(yè)增加、收入增長(zhǎng)、環(huán)境改善，就集中精力促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、添動(dòng)力。”
“貨幣政策保持穩(wěn)健中性，廣義貨幣M2增速呈下降趨勢(shì)，信貸和社會(huì)融資規(guī)模適度增長(zhǎng)。采取定向降準(zhǔn)、專項(xiàng)再貸款等差別化政策，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持……。”
“穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，維護(hù)流動(dòng)性合理穩(wěn)定，提高直接融資特別是股權(quán)融資比重。疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，用好差別化準(zhǔn)備金、差異化信貸等政策，引導(dǎo)資金更多投向小微企業(yè)、“三農(nóng)”和貧困地區(qū)，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”
解讀：
之前中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的3年周期，都是因?yàn)槿珖?guó)性的調(diào)控政策。
而現(xiàn)在，除了限購(gòu)“因城施策”，貨幣也開(kāi)始差異化，資金去向哪里，不去向哪里，都可以控制。
另外，報(bào)告強(qiáng)調(diào)“合理區(qū)間”，也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)不管是上行還是下行，只要在一個(gè)合理范圍內(nèi)，政府都可以接受，而不會(huì)作出反應(yīng)。
其實(shí)筆者覺(jué)得，這個(gè)“合理區(qū)間”和孫宏斌提出的樓市“箱式震蕩”，很類似。
下一步，房企要想發(fā)展，需要繼續(xù)苦練內(nèi)功，不能寄希望于市場(chǎng)有大的起伏了。
不要指望調(diào)控會(huì)全面放松
“因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫(kù)存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制。”
“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“
解讀：
這個(gè)和上面的警告類似，熱點(diǎn)城市的調(diào)控一定會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)前，繼續(xù)下去，房企不要給未來(lái)加政策預(yù)期，否則一定會(huì)失望。
不要觸碰生態(tài)紅線
特別是填海毀林
“加強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)，全面劃定生態(tài)保護(hù)紅線，完成造林1億畝以上，耕地輪作休耕試點(diǎn)面積增加到3000萬(wàn)畝，擴(kuò)大濕地保護(hù)和恢復(fù)范圍，深化國(guó)家公園體制改革試點(diǎn)。嚴(yán)控填海造地。嚴(yán)格環(huán)境執(zhí)法。”
解讀：
要金山銀山，也要綠水青山，在這樣的思路指導(dǎo)下，下一步對(duì)于環(huán)保的要求會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。
某房企的填海項(xiàng)目，最近受到警告和調(diào)查，就是一個(gè)標(biāo)志。
未來(lái)房企要做項(xiàng)目，還是追求和自然和諧比較好。而事實(shí)上，留下一些自然的風(fēng)景，項(xiàng)目反而會(huì)增色不少。
