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近10年來，房地產一直是“政策市”，這一點毋庸置疑。因此，每年有幾個重要的分析判斷政策口徑的重要結點，首先是每年年底的中央經濟工作會議公報，再有就是每年全國人大開幕會上的政府工作報告。這兩個關鍵文件，對于金融政策口徑、房地產和住房政策的態度，都與房地產市場的命運密切相關。
聽完今年的政府工作報告，圍繞房地產有不少新意，總體感覺，和往年相比，今年的政府工作報告中和房地產有關的部分，相當于開出了一張住房領域供給側改革的基本藥方。這說明，在打擊炒作，去除樓市中投資、投機成分的同時，決策層已經開始通過解決供給一端的問題，疏堵并重，解決矛盾越來越突出的大城市住房問題。
如下幾點看法：
第一，本次政府工作報告涉及房地產的部分，使用的是“住房”，即解決好大城市住房突出問題，而不是“房地產”。這是非常重要的一點信號，就是再次明確了住房產品是類公共產品的屬性。關于房地產調控中，市場化、非市場化手段的爭論，就此可以停止了。同時，“住房”這個詞的使用，也是對“房住不炒”的呼應。
那么，在這段表述中，沒有出現打擊投機炒作這樣的嚴厲字樣，是否就意味調控有松動的可能呢?完全沒有這個可能。因為“房住不炒”這句話還在，只要這句話在，就是“一句頂一萬句”的真理，就是因城施策，調控力度不放松的保障，更何況“穩房價”、“穩地價”、“穩預期”的三穩，還在呢。
第二，“解決”這個詞很重要。在與房地產有關一段的末尾，有“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”的表述，開頭指出“解決”，末尾指出“盡最大努力”，首尾呼應。政府文件報告中的用詞、呼應等，從來都不是無意義的，今年的重點任務在于， “拿出辦法”。
筆者判斷，就像打擊投機炒作、確保房地產市場穩定的做法一樣，解決大城市住房問題，也是因城施策，各個大城市，想自己的解決辦法。中央給目標、給路徑、給扶持，地方定具體政策、辦法，而后中央考核。解決住房問題，大城市的擔子在2021年，會加重。
第三，“住房”、“解決”這些表述的同時，政府工作報告中，給出了具體的路徑和模式。概括為“兩增加”、“一規范”、“一降低”。增加的是用于政策性住房的土地、專項資金，以及提出集中建設的辦法，目的是為了增加保障房、共有產權房的供給量。
往年的著力點圍繞著穩定市場，控制房價快速上漲，這是基礎。在打好基礎的同時，今年的重點放在供給端解決問題，具體路徑也給出了，就是增加保障性住房供給、規范租賃市場，這也是對去年底中央經濟工作會議公報中，把住房租賃提到前所未有重要位置的呼應。
所以，2021年，大城市中，會有更多土地用于政策性住房的建設，大致12-18個月后，大城市有可能出現一個保障性住房、政策性住房(租賃住房)入市的高峰。這對于房地產市場的影響，大致可以參見北京此前限競房入市高峰期內的市場表現，屆時，很多市場規則和游戲方式，都將面臨改變。
此外，土地供應模式的創新，以及兩會之前又有熱點城市、大型城市加碼地方調控政策，足以說明，在住房供給側解決問題的同時，控制打擊投機炒作的尺度不會放松，大城市被點名之后，只能從緊。
第四，降低住房租賃稅費負擔。這一點，大家一定十分好奇，是不是會有具體針對機構經營住房租賃業務的稅費減免。因為按照現行稅制，城鎮房地產稅，對于居民免征，但是，對于企業機構持有住房用于經營，需要繳納城鎮房地產稅。真正要發展租賃市場，鼓勵機構發展租賃市場，恐怕需要在這上面做文章，否則機構不賺錢，就很難擴大供給穩定租賃關系。
去年底中央經濟工作會議，非常明顯地傳出信號，即將住房租賃作為解決大城市住房突出矛盾的辦法。不過，在這其中，穩定租賃關系，甚至比房屋租金更重要。而穩定住房租賃關系，則需要機構真正持有完全用于經營的房產，而不是蛋殼模式下的二房東，因此，在這份“供給側”改革的基本藥方之下，是不是會有鼓勵機構經營住房租賃，穩定住房租賃關系，是一個值得關注的看點。
第五，如果說，上述供給側的內容，是需要長期、持續產生影響的，那么，金融政策閘門的松緊，其實是短期影響最大的。今年政府工作報告中，對于貨幣政策的表述，大原則上基本維持了既定的方針與口徑，即“靈活精準、合理適度”，總體基調是保持流動性的合理充裕。
但是，請房地產界的朋友們一定留意那句話，“保持宏觀杠桿率基本穩定”。這就是說，快馬加鞭加杠桿的時代，不可能再重復出現。大水漫灌更不可能，純粹意義上的資產價格的水漲船高，也是鏡花水月，房地產躺著靠資產升值過日子的時代，不可能再出現了。
在這一點的理解判斷上，可以參考銀保監會主席郭樹清最近一次講話。他在兩會前政策吹風會上的表態，房地產占有相當的比例，包括“灰犀牛”論、包括“杠桿率過高論”、包括“集聚金融風險論”等，都表明金融監管層已經將房地產作為重要的宏觀經濟管理目標對待，再加上近期銀行監管重點查處房抵經營貸入市的問題，都說明，即便是對實體經濟相對寬松和友好的市場環境，也不會允許大量貨幣資金流入房地產市場。
